“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业(yè)分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和投资者的(de)关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往下(xià)的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择(zé)，需要非常小心，避免选了(le)半天(tiān)，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷(léi)的(de)情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国(guó)企背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整(zhěng)个(gè)行业出现了(le)一(yī)个很明显的(de)分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等(děng)各(gè)个(gè)方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的(de)成(chéng)本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就(jiù)是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我们看(kàn)重的(de)一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部(bù)分房企出现(xiàn)了“三(sān)道(dào)红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对(du三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学ì)房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市(shì)场，以及过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也(yě)有(yǒu)可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它(tā)本身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城市；另一(yī)方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之(zhī)相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准要比(bǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险(xiǎn)的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国(guó)央企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央(yāng)企的融资(zī)成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自(zì)身的(de)基本面(miàn)表现(xiàn)存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的(de)增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归母净利(lì)润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自(zì)身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭三传一反指的是什么意思，三三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学传一反指的是反应动力学州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营(yíng)收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指数(shù)据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业(yè)在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却(què)一直(zhí)都很(hěn)好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是(shì)富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研(yán)发、设(shè)计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报(bào)的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价(jià)值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的(de)明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都(dōu)是价值(zhí)派基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都(dōu)实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也(yě)成(chéng)为志邦家居(jū)十大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比较高的，每(měi)年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目(mù)到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公(gōng)司很(hěn)少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这(zhè)些(xiē)固(gù)定人员(yuán)成本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么(me)满意，能(néng)做到提价难度是(shì)非(fēi)常(cháng)大的。但是该公(gōng)司能在(zài)业内做(zuò)到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学